Instroducción

Primero, me gustaría aclarar: ¿Por qué escuchar lo que yo te diré? Como Real Estate Broker en Miami con más de 10 años de experiencia a mis espaldas, he navegado por el vibrante y diverso mercado inmobiliario de nuestro querido paraíso, ayudando a clientes a vender sus propiedades y tengo varias propiedades de inversión en el condado de Miami-Dade.

El panorama inmobiliario de Miami es tan variado como su cultura, desde lujosas propiedades con acceso al mar en Coral Gables, toda variedad de casas unifamiliares en Kendall y Doral, elegantes condominios en Brickell e incluso casas históricas en Coconut Grove. Pero los conceptos básicos para determinar el valor son los mismos: compare con casas similares, vecinas y vendidas recientemente (no las que todavía están a la venta, sino las que realmente se vendieron).

Determinar el valor de su casa en Miami es crucial no sólo para fijar el precio correcto sino también para atraer compradores serios y cerrar la venta a tiempo. Aquí compartiré mi conocimiento, ejemplos de la vida real y consejos de otros expertos locales para guiarlo en la determinación del valor de su casa aquí en Miami.

Miami: Donde el mundo quiere vivir

El mercado inmobiliario de Miami es dinámico y está influenciado por compradores internacionales, tendencias nacionales y factores económicos en Estados Unidos y fuera de él también. En mi trabajo he visto de primera mano cómo estos elementos pueden afectar el valor de las viviendas. Vemos la llegada constante de personas de California, Nueva York, Canadá, América Latina, Rusia, China y muchos otros lugares dentro y fuera de Estados Unidos y los vendedores de viviendas pueden aprovechar eso con las estrategias adecuadas.
Por ejemplo, un cliente mío, Raúl, era dueño de una encantadora casa Art Deco en Miami Beach. A pesar del atractivo único de la casa, le resultó difícil determinar el valor porque no se habían vendido casas similares recientemente y los vecinos habían vendido a precios muy distantes uno de otro. Él quería respaldar mi opinión de valor con un Appraisal, para sentirse más seguro y validado. Una vez confirmado, terminamos usando el Appraisal en el marketing que creamos para respaldar el precio de venta y encontramos un comprador internacional Cash que compró la casa Full Price después de ver el reporte del Appraiser.

Estas son las diferentes opciones que tiene para determinar el valor de su casa:

Opción DIY: ¿Cómo averiguar el valor de mi casa yo mismo y sin ayuda de un realtor?

La clave está en comparar con las propiedades similares vendidas recientemente en tu vecindario. Para ello, puede seguir los siguientes pasos:

Encontrar las ventas recientes en tu vecindario solamente. Para ello puedes filtrar por casas vendidas en los Récord Públicos del condado de Miami-Dade, en Redfin.com o en Zillow.com. Y señalar sólo casas dentro de tu vecindario o edificio, ya que al cambiar a otra zona o edificio, una propiedad similar podría variar significativamente de precio, por eso no se considera una referencia válida.
Usa sólo propiedades vendidas en los últimos 6 meses. Si ha habido un cambio reciente en las tendencias de mercado, debes tomarlo en cuenta, por ejemplo como sucedió durante la pandemia en 2020 (aumento drástico de la demanda y valores de las casas) y posteriormente en 2023 (enlentecimiento del mercado, y bajada leve de los valores en la mayoría de los vecindarios). Mientras más recientes son las transacciones, más peso deberás darle en tu análisis.
Escoge propiedades de similar tamaño y condición a la tuya. En comunidades donde todas las casas fueron construidas por el mismo constructor y en la misma época, esto puede ser muy fácil, sólo debes escoger propiedades con el mismo modelo que la tuya.
Si este no es tu caso, no te preocupes, sólo busca propiedades que sean del mismo tamaño en construcción y lote de terreno (10% de variación máxima). Si es un apartamento, debes usar ventas en la misma linea, para que tengan la misma vista (considerando altura).
Finalmente debes considerar la condición. Un profesional (Realtor o Perito de avalúos/Appraiser) seguiría unas reglas especificas para ajustar por variaciones como una piscina, una habitación adicional o una remodelación reciente. Sin embargo, tú podrías usar las fotos de las propiedades vendidas recientemente para comparar con tu propiedad y así tener una noción de cuales propiedades son superiores o inferiores a la tuya. Y así guiar tu estimación de valor.

Esta actividad te hará mucho más familiar con los valores de la zona y te servirá para evaluar a los agentes de Real Estate que hagan un análisis similar. Recuerda que nadie conoce tu casa como tú mismo, y tras hacer esto podrás juzgar el análisis de otros con mayor seguridad.

Opción 2: Consiga que agentes locales le preparen un análisis comparativo de mercado (CMA por sus siglas en inglés). Gratuito y relativamente rápido.

Una CMA es su primer paso para comprender el valor de su vivienda. Esto implica comparar su propiedad con otras similares que se hayan vendido recientemente en su área. "La clave para una CMA exitosa no es solo encontrar casas vendidas similares, recientes y vecinas, sino también ajustar las diferencias, porque no hay dos casas exactamente iguales", dice el Sr. Ortelio M. Hernández de OMH Appraisals, un Appraiser local de Coral Way.

Por ejemplo, si su casa tiene una cocina recientemente renovada, puede alcanzar un precio más alto en comparación con una casa de tamaño similar con una cocina anticuada.

Puede obtener varios CMA fácilmente entrevistando a agentes inmobiliarios locales para vender su casa. Hará bien en entrevistar a más de uno, y es probable que cada uno de ellos le prepare un CMA sin costo alguno. Tómese el tiempo para revisar las propiedades que usaron para comparar con la suya, preste atención a la fecha cuando se vendieron esas casas y las características, el tamaño y la ubicación que tienen esas casas, en comparación con las suyas.
Esto le dará una idea clara del valor de su casa.

Las casas que aún están "a la venta" no son evidencia de lo que los compradores realmente están pagando, por lo que no se utilizan oficialmente como información para determinar el valor de las casas, pero aún así pueden ayudarlo a establecer su estrategia de precio de venta.

Por ejemplo, después de determinar el valor de su casa basándose -únicamente- en las propiedades vecinas vendidas recientemente, puede verificar el precio publicado de otras casas aún "en venta" en el área, ya que éstas son efectivamente su competencia y diseñar su estrategia de precio de publicación coherente con el mercado de su vecindario.

Suponga que la mayoría de los compradores gravitarán naturalmente primero hacia las casas que se ofrecen por menos dinero, por lo que su estrategia de precio publicado afectará el tiempo que su casa permanecerá en el mercado.

Opción 3: Herramientas de valoración de propiedades en Internet

**Análisis menos preciso, pero instantáneo.**

Herramientas como el “Zestimate” de Zillow o el “Redfin Estimate”, aunque no son tan precisas como un Appraisal profesional, estas herramientas de valoración en línea pueden proporcionar una estimación rápida.
Sin embargo, hay que tomar estas cifras con cautela. "*Estas herramientas a menudo carecen de conocimiento local y no pueden explicar las características únicas de las casas de Miami*", señala Alberto Vásquez, un colega agente inmobiliario de Miami. **Utilice siempre estas herramientas como un paso preliminar y nunca como una valoración definitiva.**

Opción 4: Tasación Profesional ó Appraisal

**Costo: Alrededor de $600, demora aproximadamente una semana.**

Para obtener una valoración más precisa e imparcial, considere contratar a un Appraiser local. Evalúan todo, desde los metros cuadrados y el estado de la vivienda hasta las tendencias del mercado local. "Una tasación profesional le brinda una base sólida para el precio de venta", explica Ortelio M. Hernández de la compañía OMH Appraisals.
Este fue el caso de un vendedor reciente que trabajó conmigo, Alex, cuya propiedad en Coconut Grove fue valorada más de lo esperado debido a su importancia histórica y su exuberante paisaje, características muy valoradas en nuestro mercado local.

Tómese el tiempo de comprender el mercado local

El mercado de Miami puede variar significativamente de un lugar a otro. "Es fundamental mantenerse informado sobre las tendencias locales", aconseja David Siddons, uno de los principales agentes inmobiliarios de condominios nuevos. Por ejemplo, la demanda de viviendas en áreas como Wynwood ha aumentado debido a su próspera escena artística y vida nocturna, lo que potencialmente aumenta el valor de las viviendas en el área. Y asimismo, el valor de propiedades en el norte y centro de Coconut Grove es extremadamente distinto al de las propiedades que están al sur.

Historias de éxito de la vida real

El caso de un diamante en bruto en Shenandoah

Sarah, propietaria de una casa en Shenandoah (Coral Way), inicialmente no estaba segura del valor de su casa debido a su antigüedad y a problemas normales relacionados con la edad. Sin embargo, en el Listing y mercadeo nosotros enfatizamos la ubicación de la casa dentro de un área culturalmente rica y de muchas remodelaciones, atrajimos a compradores que buscaban una auténtica experiencia en Miami. La casa se vendió por muy por encima del CMA inicial a un comprador joven que se mudó de California, que comprendió el valor de una casa bien ubicada en Miami y fue capaz de ver más allá de los problemas menores típicos, porque antes eran propietarios de una casa similar en Ventura, California.

La casa perfecta “con efficiency” en Silver Bluff Estates

José y Mariana compraron una casa con mi ayuda en 2021 aquí en Silver Bluff (donde también está mi casa) y se mudaron desde Toronto, Canadá. Ellos allá estaban acostumbrados a que para comprar una casa deben poner ofertas por encima del precio publicado para comprar viviendas en Toronto, y así era el caso en 2021 en casi todo Miami.
Y asi compraron una hermosa casa en esquina con una característica muy deseable: una vivienda separada que querían usar para la mamá de Mariana, quien recientemente migró a los EE. UU. y podría ayudarles con los niños.

Esta valiosa característica es más difícil de tener en cuenta en las estimaciones de valor. Aún así, puede agregar valor significativamente a las viviendas en en Coral Way y solo se puede comparar con casas vendidas recientemente con anexos o efficiencies en la misma área. Esta característica por sí sola aportó $100,000 más en valor al vendedor de esta casa. Y puedes ver a continuación cómo lucía en el momento de la venta:

Notas Finales

Determinar el valor de su casa en Miami de forma exacta requiere una combinación de conocimiento del mercado local, experiencia profesional y comprensión de las características únicas de su casa. Es por eso que los agentes locales son en quienes los bancos y las instituciones financieras confían para determinar el valor de las viviendas sin poner un pie en la zona.

Ya sea por la condición, la gentrificación de la zona, la ubicación o las renovaciones recientes, cada detalle cuenta. A medida que Miami continúa evolucionando, también lo hace su mercado inmobiliario.

Si sigue estos pasos y busca el asesoramiento de profesionales experimentados, podrá navegar por este complejo mercado y determinar con éxito el valor de su casa en Miami.

Recuerde, cada hogar en Miami cuenta una historia. Nuestro trabajo es articular esa historia de una manera que maximice su valor. Si está considerando vender su casa en Miami, no dude en comunicarse para una consulta personalizada.

Juntos, haremos realidad sus objetivos inmobiliarios.

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