¿Puedo vender mi casa con construcción ilegal o violaciones de código?
Asuntos clave:
El vendedor de la vivienda debe revelar el conocimiento que tiene sobre el trabajo no permitido.
El documento "Divulgación de propiedad del vendedor" protege al vendedor de responsabilidades y litigios después de la venta de la propiedad.
Es probable que algunos trabajos menores no autorizados perjudiquen la venta de su casa.
Las infracciones abiertas impedirán que los compradores financiados obtengan un préstamo, dejándolo solo con compradores en efectivo.
Cómo navegar una venta cuando su casa tiene trabajo no permitido o una infracción.
Introducción
La respuesta es sí, y aquí le mostramos cómo hacerlo con éxito. Muchos hogares en los Estados Unidos tienen trabajos no permitidos y Miami no es una excepción. La obra puede haber sido realizada por el propietario actual o por propietarios anteriores. Es posible que no esté al tanto del trabajo no permitido porque cada municipio tiene sus propias ordenanzas de Zonificación y Permisos de Construcción y es posible que haya realizado un cambio sin saber que necesitaba obtener un permiso primero.
Las casas con trabajo no permitido en Miami se pueden vender exitosamente siempre y cuando usted revele el conocimiento que tiene al respecto. Como corredor de bienes raíces, proporciono a los clientes los formularios necesarios para cubrir este requisito y protegerlos de litigios después de la venta.
Las casas con infracciones también se pueden vender, pero sólo las comprarán compradores en efectivo porque las infracciones del código son motivo de descalificación de los préstamos convencionales que utilizan la mayoría de los compradores de viviendas. Esto significa que estas viviendas a menudo se venderán por menos del valor de mercado porque la vivienda sólo está disponible para un número reducido de vendedores (sólo compradores en efectivo) y el hecho de que el comprador tendrá que remediar la infracción.
La transparencia es clave para mantenerse libre de problemas
La ley de bienes raíces de Florida estipula que el vendedor debe revelar la información que tiene que afecta materialmente el valor de una casa y los permisos, embargos y violaciones califican como información material. Por lo tanto, para mantenerlo protegido contra responsabilidades y litigios futuros (incluso después de la venta), debe compartir la información que tiene con su agente de cotización y revelarla a los compradores utilizando el canal correcto. Su agente de listado utilizará un formulario llamado "Divulgación de propiedad del vendedor" y lo guiará sobre cómo completarlo para que cumpla con todos los requisitos de divulgación que se especifican a continuación.
Los estatutos de Florida establecen requisitos específicos, que incluyen que los vendedores divulguen (consulte los estatutos legales vinculados a continuación en cada uno):
Los peligros asociados con el gas radón, que ocurre naturalmente y a menudo se encuentra en edificios en Florida (Estatutos de Florida §404.056(5) , al incluir una declaración escrita en la documentación de transferencia.
Si se vende una propiedad costera, el potencial de erosión y que la propiedad podría estar sujeta a regulaciones sobre construcción, estructuras rígidas de protección costera, nutrición de playas y protección de tortugas marinas; también por escrito dentro de la documentación de transferencia ( Estatutos de Florida §161.57 )
Si la propiedad está en una comunidad gobernada por un condominio o una asociación de propietarios, información sobre la membresía obligatoria, el requisito de pagar cuotas mensuales o trimestrales, así como evaluaciones, y qué documentos contienen más detalles sobre la asociación y sus reglas (Estatutos de Florida § 720.401 ); Además, existe un estatuto similar específicamente para condominios ( Estatutos de Florida §718.503 ).
La existencia de acciones pendientes de cumplimiento del código contra el vendedor, según los Estatutos de Florida §162.06 ; el vendedor no sólo debe revelar esto por escrito sino también notificar a los funcionarios encargados de hacer cumplir el código sobre la transferencia de propiedad, y
Un resumen de impuestos a la propiedad que contiene lenguaje legal que esencialmente establece que un comprador no puede asumir que el monto de los impuestos a la propiedad actualmente pagados por el vendedor seguirá siendo el mismo después de la venta, y que realizar mejoras podría desencadenar una reevaluación ( Estatuto de Florida § 689.261 ).
¿Realmente tiene Ud. un problema de Permisos de Construcción que le dificulte vender?
Como corredor de bienes raíces en Miami, me encuentro abordando este tema a menudo tanto con agentes como con propietarios de viviendas. Y me gustaría comenzar diciendo que la mayoría de las casas tienen trabajos no autorizados y aún puedes venderlas exitosamente siempre que reveles lo que sabes. Un agente experimentado en Miami comprende que este es un problema común y debe saber cómo ayudarlo a manejarlo.
Al vender su casa, es importante ser transparente sobre cualquier construcción ilegal o trabajo no permitido que pueda haber. Es probable que los compradores potenciales contraten a un inspector de viviendas para evaluar el estado de su casa, y cualquier construcción no autorizada o trabajo no autorizado puede generar señales de alerta.
Para identificar construcciones ilegales o trabajos no permitidos, es esencial revisar cuidadosamente su casa y reunir toda la documentación o permisos pertinentes. Esto puede incluir planos arquitectónicos, permisos de construcción o recibos de contratistas.
Al preparar este artículo, pregunté al Departamento de Permisos de Construcción de la Ciudad de Miami sobre esto y obtuve la siguiente respuesta: “Si no está seguro del estado legal de ciertos aspectos de su casa, es recomendable consultar con un abogado de bienes raíces. o comuníquese con el departamento de construcción de la ciudad para obtener información. Pueden ayudarlo a determinar si alguna construcción o modificación en su hogar cumple con los códigos y regulaciones de construcción locales”. - Asael Marrero, Director Departamento de Edificación.
Identificar qué permisos se han obtenido en una casa
Cualquier persona -propietaria o no- preocupada por los permisos de cualquier vivienda puede consultar el historial de permisos de la ciudad o condado donde se encuentra la vivienda. También puedes conseguir los microfilmes de una casa, que son todos los planos y planos registrados en la ciudad, donde se pueden ver los trabajos anteriores que se han realizado legalmente en ella.
Aquí hay una lista de enlaces que puede utilizar según la ubicación de la casa:
Si necesita información sobre cualquier otra ciudad, normalmente puede buscar en Google el nombre de la ciudad y las palabras "Departamento de construcción" o "Permisos de construcción" y probablemente encontrará el sitio web correspondiente. También puedes ir presencialmente, pero ¿quién quiere pasar tres horas haciendo algo que puedes hacer en 15min online?
Luego, al comparar la información que encontró con el estado real de la casa, podrá determinar fácilmente qué trabajo se ha realizado con permisos y cuál no.
Comprender las violaciones, permisos abiertos y los liens
En su investigación puede encontrar otros problemas; como vendedor de una vivienda, debe abordarlos de inmediato para garantizar una venta exitosa al máximo valor de mercado.
Permisos abiertos: son permisos emitidos por las autoridades locales para trabajos de construcción o renovación en una propiedad que no ha sido cerrada o finalizada una vez finalizada la obra. Indican que el trabajo no se ha completado o no ha pasado las inspecciones necesarias para garantizar el cumplimiento de los códigos de construcción y las normas de seguridad locales. Los permisos abiertos hacen que un comprador financiado no pueda cerrar la compra de su propiedad. Cerrar un permiso abierto requiere completar el trabajo y pasar una inspección final.
Violaciones de códigos y zonificación: se refieren a cualquier violación de los códigos de construcción locales o las regulaciones de zonificación, como problemas con los sistemas eléctricos, plomería o integridad estructural, unidades de vivienda adicionales o incluso adiciones ilegales.
Las violaciones del código deben repararse y volverse a inspeccionar para cerrar la violación. A menudo, puede obtener una extensión de tiempo antes de que comiencen a acumularse las multas y, si muestra buena voluntad hacia la ciudad, es probable que trabajen con usted para que pueda solucionarlas. Las ciudades suelen estar interesadas en trabajar con los propietarios de viviendas para que remedien las infracciones.
Gravámenes (Liens): Son reclamaciones legales o gravámenes sobre una propiedad que pueden afectar el título o los derechos de propiedad. Estos pueden incluir impuestos impagos, deudas pendientes o sentencias contra el propietario.
Para garantizar una venta de vivienda exitosa, es fundamental abordar estas violaciones del código y gravámenes. Esto puede implicar trabajar con un abogado de bienes raíces o consultar con el departamento de construcción local y las autoridades fiscales. Al resolver estos problemas antes de poner a la venta su casa, puede evitar posibles complicaciones durante el proceso de venta.
Cómo solucionar infracciones de código, permisos abiertos o liens
Aquí hay una lista que describe los pasos para abordar permisos abiertos, violaciones de códigos y gravámenes:
Obtenga una copia del informe de título de su propiedad para identificar cualquier gravamen existente.
Comuníquese con las autoridades o agencias pertinentes para abordar cualquier violación del código.
Pague cualquier deuda pendiente o impuestos asociados con la propiedad. O si hay un permiso abierto, solicitar una inspección final después de terminar el trabajo.
Obtener una liberación o satisfacción del gravamen de las autoridades correspondientes.
Prepárese para proporcionar documentación de la resolución de violaciones del código y gravámenes a compradores potenciales.
Si sigue estos pasos, podrá garantizar una venta de su vivienda sin problemas y que cumpla con la ley.
¿Qué pasa si no puedo solucionar los problemas que tiene mi casa?
No estás solo y siempre tienes opciones. Aún puede vender su casa con problemas como los que describimos antes, pero obtendrá un valor inferior al máximo del mercado. Nuestro objetivo es ayudarlo a obtener la mayor cantidad de dinero por su hogar, es por eso que nuestra primera opción es ayudarlo a solucionar esos problemas.
Opción 1: Obtenga ayuda para resolver estos problemas y aún así vender por el máximo valor del mercado: Podemos trabajar con usted para intentar resolver estos problemas y ayudarlo a vender su casa por la mayor cantidad posible. Esta es mi área de especialización, por lo que lo primero que hago por mis clientes es tratar de resolver el problema trabajando en colaboración con contratistas, especialistas en permisos, la ciudad y el propio propietario para coordinar la solución de estos problemas.
Si el costo de pagar las multas o hacer el trabajo necesario es algo que el vendedor no puede afrontar, tenemos socios financieros que tienen programas que pueden permitirle realizar todas las reparaciones sin tener que pagar de su bolsillo, para que pueda vender por más dinero y luego devuélvalos con el aumento de sus ganancias.
Opción 2: Vender la casa en efectivo en el mercado en 30 a 60 días: poner la casa a la venta y comercializarla solo para compradores en efectivo. Podemos comercializar su casa de manera profesional y atraer al tipo adecuado de compradores para que oferten por ella y la vendan al mejor postor. Este es un proceso más sencillo y puede generar una venta exitosa.
Opción 3: Vender fuera del mercado en 7 a 14 días: Muchos inversionistas buscan propiedades en dificultades para comprar y pueden cerrar en una o dos semanas. Como corredor de bienes raíces, tengo muchos clientes inversores que pueden estar interesados en comprar su casa en efectivo rápidamente y pueden comparar múltiples ofertas para ayudarlo a obtener la mayor cantidad de dinero por ella.
Conclusión
Vender una casa siempre es posible, incluso con trabajos no autorizados, infracciones y embargos. No es probable que lo primero le impida vender por el mejor valor, pero lo segundo descalificará a la mayoría de los compradores y lo dejará con menos postores para su casa.
Consulte con su agente de cotización preferido para determinar el impacto del trabajo no permitido y las violaciones del código en el valor y el precio de venta de su casa.
Trabaje con un agente inmobiliario experimentado que pueda guiarlo a través del proceso y ayudarlo a encontrar el precio adecuado para su casa.
Considere siempre revelar cualquier trabajo no permitido o violaciones del código a compradores potenciales para mantener la transparencia y evitar problemas legales.
En algunos casos, puede ser necesario abordar el trabajo no permitido o las violaciones del código antes de vender la casa. Esto podría implicar obtener permisos, realizar las reparaciones necesarias o negociar con el comprador para solucionar los problemas posteriores a la venta.
Al abordar estos problemas de manera proactiva y trabajar con profesionales, podrá enfrentar los desafíos del trabajo no autorizado y las violaciones del código y vender su casa con éxito.
Preguntas frecuentes
¿Cómo puedo vender mi casa con trabajo no permitido?
Vender una casa con trabajos no autorizados puede ser un desafío, pero es posible con el enfoque correcto. Aquí hay algunos pasos a considerar:
Trabaje con un agente inmobiliario experimentado que haya lidiado con situaciones similares antes. Pueden ayudar a navegar el proceso y determinar el impacto del trabajo no autorizado en el precio de venta final.
Divulgue el trabajo no permitido a compradores potenciales y proporcione cualquier documentación o permiso relevante que pueda estar disponible.
Considere ofrecer una oferta en efectivo o aceptar la mejor oferta que tenga en cuenta el trabajo no permitido. Algunos compradores pueden estar dispuestos a asumir la responsabilidad de encargarse ellos mismos del trabajo.
Encontrar el agente de bienes raíces adecuado que comprenda el mercado local y pueda negociar en su nombre es crucial para vender una casa con trabajo no permitido.
Siguiendo estos pasos y trabajando con profesionales podrás vender tu casa con obras no autorizadas y lograr una venta exitosa.
¿Cuáles son las implicaciones de vender una casa con violaciones al código?
Vender una casa con violaciones al código puede tener implicaciones tanto para el vendedor como para el comprador. Aquí hay algunas consideraciones clave:
El análisis comparativo de mercado (CMA) realizado por su agente de bienes raíces tendrá en cuenta las violaciones del código y su impacto en el valor y el precio de compra de la vivienda.
Los compradores potenciales pueden requerir inspecciones o evaluaciones adicionales por parte de sus propios expertos para evaluar el alcance de las violaciones del código y determinar si están dispuestos a continuar con la compra.
El agente del comprador puede negociar reparaciones o concesiones financieras del vendedor para cubrir el costo de abordar las violaciones del código.
La fecha de cierre puede retrasarse si las violaciones del código requieren reparaciones o resolución que requieren mucho tiempo antes de que se pueda completar la venta.
Es importante trabajar estrechamente con su agente de bienes raíces y profesionales legales para analizar las implicaciones de vender una casa con violaciones al código y garantizar una transacción sin problemas.
¿Cuál sería la diferencia de precio entre vender con violaciones y solucionar todos los problemas?
Varía ampliamente según el costo y el tiempo que lleva solucionar los problemas. Hacerlo a menudo incluye rehacer el trabajo en la propiedad, pasar inspecciones y pagar multas para actualizar la propiedad. Y los compradores en efectivo suelen pagar entre un 10% y un 25% menos que el valor de mercado para tener en cuenta la molestia de solucionar estos problemas y deducir el costo de solucionarlos de su precio de oferta. A cambio, los vendedores de viviendas obtienen la comodidad de vender rápidamente y evitar las molestias, el esfuerzo y los costos de pasar por este proceso.