Todo lo que necesitas para vender tu casa sin realtor
Como propietario de una vivienda e inversionista de bienes raíces en Miami con varias propiedades que mantener, me he convertido en un aficionado al bricolaje más de lo que jamás hubiera deseado. Es por eso que respeto la decisión de embarcarse en el viaje de vender su casa por su cuenta, lo que refleja un gran interés en el proceso inmobiliario y la intención de preservar una mayor parte del capital que tanto le costó ganar.
Como corredor inmobiliario profesional con años de experiencia, entiendo las motivaciones detrás de esta elección y respeto la determinación que requiere. Mi objetivo al escribir esta publicación de blog no es disuadirlo, sino brindarle conocimientos, consejos e ideas para garantizar su éxito, así como ayudarlo a sortear los posibles obstáculos de este proceso.
Documentos y trámites que necesita para vender su propia casa en Florida:
Título de propiedad: Este es el documento legal que demuestra su propiedad sobre la propiedad. Puede descargar una copia de forma gratuita en el sitio web de Registros Públicos de su condado. Aquí está el de Miami-Dade.
Formulario de divulgación de información de la propiedad (Seller’s Property Disclosure): este documento describe cualquier problema o defecto conocido de la propiedad que podría afectar su valor o seguridad. La ley de Florida exige que los vendedores revelen cierta información sobre el estado de la propiedad.
Contrato de venta: este es el acuerdo entre usted (el vendedor) y el comprador que describe los términos y condiciones de la venta, incluido el precio de compra, la fecha de cierre y cualquier contingencia. Abajo te proveo de una copia limpia de este documento que puedes usar.
Certificado de título: Este documento verifica que la propiedad tiene un título claro, es decir, que no existen gravámenes pendientes ni problemas legales que puedan afectar la venta.
Declaración de cierre: también conocida como Declaración de liquidación HUD-1, este documento proporciona un desglose detallado de las transacciones financieras involucradas en la venta, incluidos los costos de cierre y cualquier crédito o prorrateo.
Survey: Si bien no siempre es necesaria, puede ser necesaria una encuesta para confirmar los límites de la propiedad e identificar cualquier invasión o servidumbre.
Documentos de la Asociación de Vecinos (HOA): si la propiedad es parte de una asociación de propietarios o de condominios, es posible que deba proporcionar documentos como reglas y regulaciones de la HOA, estados financieros y actas de reuniones.
Declaración de liquidación de la hipoteca (Mortgage Payoff): si aún debe dinero de su hipoteca, necesitará una declaración de liquidación de su prestamista que muestre el saldo restante y las tarifas o sanciones por pago anticipado.
El cumplimiento de la ley de bienes raíces de Florida es clave
Vender una casa implica preparar todos los requisitos legales, divulgaciones de información conocida por el vendedor y trámites que, si no se hacen correctamente, pueden exponer al vendedor a responsabilidades y litigios después de la venta. Por lo general, un agente de bienes raíces con experiencia maneja esto de una manera que aún maximiza su valor de venta, pero si decide evitar a un agente, puede contratar a un abogado de bienes raíces (por un costo de $2,000 a $5,000).
Naturalmente, para esos honorarios, los abogados no diseñarán una estrategia para un precio de venta alto y comercializarán la propiedad a tantos compradores como sea posible, pero pueden asegurarse de que usted cumpla con todas las obligaciones legales para evitar errores involuntarios que podrían generar problemas importantes. Por ejemplo:
Debe revelar toda la información conocida que afecte materialmente el valor de su propiedad (aquí encontrará más información sobre la Ley de Divulgación de Florida), idealmente utilizando el formulario de “Divulgación de propiedad del vendedor” que se encuentra a continuación en este artículo. No hacerlo puede tener repercusiones legales. De manera similar, si usted es un vendedor extranjero (lo cual es común aquí en Miami, FL), la Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA, por sus siglas en inglés) podría tener implicaciones para usted, lo que podría retener sus fondos en el momento del cierre durante un período prolongado.
La retención de fondos de FIRPTA al momento del cierre se puede evitar si la propiedad se vende solo a ciertos compradores (yo escribí un artículo sobre cómo evitar FIRPTA aquí). Garantizar el cumplimiento de estas y otras leyes es fundamental para protegerse durante la venta.
Incluso si decide contratar a un abogado de bienes raíces para garantizar el cumplimiento legal durante todo el proceso de venta, es importante reconocer que la experiencia de un abogado radica en la ley, no en maximizar el precio de venta de su casa. Si bien un abogado puede ser invaluable para navegar por los requisitos legales y los contratos, no se especializa en análisis de mercado, estrategias de precios, marketing o negociación, todos ellos componentes críticos que influyen directamente en el precio de venta final de su casa.
Comprenda el mercado y el tipo de comprador que debe buscar
En primer lugar, es fundamental comprender el mercado inmobiliario de Miami. Algunas propiedades no se pueden vender a cualquier comprador. Por ejemplo:
Ciertos condominios y casas adosadas no califican en absoluto para financiamiento en Florida y solo se pueden vender a compradores en efectivo. Otros pueden requerir pagos iniciales elevados, como del 25% al 50%, dependiendo de qué tan bien se administren las finanzas de la asociación. Debe evitar comercializar su propiedad al tipo de compradores equivocado.
Desde 2023, la Ley SB 264 de Florida prohibió a ciertos extranjeros que comúnmente se encuentran como compradores de viviendas en Miami (Cuba, China, Rusia, Venezuela, entre otros) comprar propiedades en las proximidades de bases militares (como la Base de la Reserva Aérea Homestead aquí en Miami-Dade). ). La SB 264 también incluye disposiciones para sanciones penales para vendedores cerca de infraestructura crítica o instalaciones militares. Las sanciones penales por vender cualquier interés en bienes inmuebles a un mandante extranjero de China son más severas y dicha disposición podría considerarse un delito grave. Obtenga más información sobre la SB 264 en el artículo que escribí al respecto: Advertencia Sobre Vender A Ciertos Extranjeros En Miami. Evite Sanciones Penales Por Ley SB264
El mercado fluctúa según numerosos factores, incluida la temporada, las condiciones económicas y la demanda local. Fijar el precio correcto de su casa desde el principio es esencial para evitar el error común de fijar el precio demasiado alto o demasiado bajo. Utilice herramientas y recursos en línea para investigar ventas comparables en su área (vea más en mi artículo sobre cómo determinar usted mismo el valor de su casa).
Tomar una decisión informada de no pagar comisión de bienes raíces
A menudo soy testigo de vendedores que, en un esfuerzo por ahorrar en comisiones, dejan importantes cantidades de dinero sobre la mesa. Este enfoque no sólo puede dar lugar a un precio de venta más bajo, sino que también le exigirá una carga de trabajo considerable y le expondrá a ciertos riesgos.
El trabajo de un Realtor va más allá del simple cumplimiento legal; abarca un servicio destinado a garantizar el mejor resultado posible para su venta, garantizando que no sólo ahorre en gastos sino que maximice sus ganancias financieras con menos estrés y más confianza.
Pasos para maximizar el valor de venta de su casa sin usar un realtor
Para honrar mi propósito de escribir este artículo lo más detalladamente posible para ayudarlo a vender su casa sin Realtor, a continuación comparto el proceso que los vendedores en Miami deben seguir para garantizar una venta exitosa que maximice su precio de venta y potencialmente pueda ahorrarle el compensación del agente:
Realizar análisis de mercado: realice un análisis de mercado comparativo exhaustivo para fijar el precio de la vivienda con precisión. (Vea mi guía en este otro artículo: Cómo determinar yo mismo el valor de mi casa)
Define tu estrategia de precios: Fijar el precio correcto de tu casa desde el principio es crucial. Una casa sobrevalorada puede disuadir a los compradores potenciales, mientras que un precio demasiado bajo puede dejar dinero sobre la mesa. Utilice su investigación de mercado para establecer un precio competitivo pero realista que atraiga ofertas serias. Muchos vendedores sobrevaloran sus casas. Esto hace que la propiedad permanezca en el mercado “EN VENTA” por períodos prolongados mientras usted paga impuestos a la propiedad y otros gastos (intereses, HOA, mantenimiento). Además, los compradores suelen ver esto como una razón para pensar que hay algún problema con la propiedad que impide que se venda como el resto.
Preparar y ordenar su casa (y posiblemente organizarla): mejorar el atractivo de su casa puede afectar significativamente su precio de venta. Medidas como ordenar, hacer reparaciones menores y organizar su casa pueden marcar una gran diferencia. Si decide no montar el escenario pero tiene una o dos salas que pueden necesitar un impulso de atractivo, puede probar el Virtual Staging. Los diseñadores profesionales pueden hacer esta tarea por usted pagando una tarifa (~$300-$900, o puede hacerlo usted mismo por alrededor de $50-$100 aquí) [GRATIS cuando vende con West of Brickell Homes]
Organice fotografías profesionales: solicite fotografías de alta calidad realizadas por excelentes fotógrafos de bienes raíces (Costo: $250-$500, aquí) [GRATIS cuando vende con West of Brickell Homes]
Contrate camarógrafo y creador de tours en 3D: Muestre la propiedad de manera efectiva en línea y en materiales de marketing, esto es especialmente importante en Miami debido a la gran cantidad de compradores extranjeros y de fuera del estado, que son precisamente los que pueden pagar más por su propiedad. (Puede solicitar su propio recorrido 3D Matterport aquí, a uno de nuestros proveedores por ~$350)[GRATIS cuando vende con West of Brickell Homes]
Incluya su casa en tantos sitios web como sea posible para maximizar la exposición a todos los compradores potenciales: asegúrese de que su propiedad aparezca en Zillow, Redfin, Trulia, Luxury Portfolio, HomeFinder, ForSaleByOwner.com, Movoto, Apartments.com, y también puede comunicarse con nosotros. a corredores de bienes raíces locales para ofrecer una comisión si traen un comprador. Asegúrese de que los detalles sean correctos en todas partes: es muy importante asegurarse de que todos los listados anteriores estén completos, ya que a veces no muestran imágenes ni una descripción generada por computadora. Debe asegurarse de que todas las fotografías de su propiedad se muestren junto con la descripción elegida para asegurarse de que todos los compradores vean las mejores fotografías y descripción de su casa.
Compre e instale un poste de jardín de Bienes Raíces: (~$100 Amazon, Home Depot) y letreros DE VENTA (~$300, Top Class Signs es una empresa local de Miami, también pueden venir a instalar el letrero en su patio por $150) para anunciar su la casa está a la venta.
Marketing adicional: utilice las redes sociales y publique periódicamente sobre su casa en venta. Si el precio de su casa es sustancial, también podría invertir en algunos anuncios pagados y posiblemente crear un sitio web con todas las fotografías y detalles, así como un formulario de contacto para las personas que quieran venir a ver su casa. Diseñe y solicite materiales impresos para poder entregarlos a posibles compradores interesados. Esto tiene un gran impacto cuando compran y visitan diferentes hogares. (Costo: Diseño $200, Impresión $300) [GRATIS cuando vendes con West of Brickell Homes]
Promocione y organice Open Houses con carteles en todo el vecindario los fines de semana, para que pueda captar compradores que estén buscando casas en el área durante esos días (generalmente Sábados y Domingos).
Muestre la casa a posibles compradores y explique todas las características de la casa y su ubicación para resaltar las diferencias con otras casas vecinas en venta.
Evalúa ofertas: Cuando recibas una oferta, mira más allá del precio. Considere la solidez financiera del comprador, las contingencias, la fecha de cierre propuesta y cualquier documentación financiera o anexos adicionales. A veces, una oferta ligeramente más baja de un comprador con financiamiento preaprobado y sin contingencias puede resultar más atractiva que una oferta más alta con condiciones complicadas.
Negociar ofertas:
Aproveche varias ofertas: si recibe varias ofertas, utilícelas a su favor sin alienar a los compradores potenciales. Puede informar a los interesados que ha recibido otras ofertas, lo que puede incitarlos a mejorar sus ofertas. Sin embargo, sea transparente y profesional en sus comunicaciones para mantener la buena voluntad.
Contra-Ofertar estratégicamente: si una oferta está por debajo de sus expectativas pero aún es adecuada, haga una contraoferta. Sea específico sobre lo que desea, ya sea un precio más alto, un depósito de garantía más grande, menos contingencias o una fecha de cierre diferente. Una contraoferta detallada puede ayudar a que la negociación avance.
Resalte las fortalezas de su casa: durante las negociaciones, recuerde a los compradores las características y beneficios únicos de su casa, especialmente aquellos que la distinguen de otras propiedades en el área. Esto puede ayudar a justificar el precio de venta y reforzar el interés del comprador en su casa.
Esté preparado para conceder algo: la negociación es una vía de doble sentido. Esté preparado para hacer concesiones, ya sea en el precio, los costos de cierre, la fecha de cierre o la propiedad personal incluida. Decida de antemano en qué está dispuesto a ceder.
Mantenga las emociones bajo control: Vender una casa puede ser un desafío emocional, pero es importante ser objetivo durante las negociaciones. Concéntrese en su objetivo final y no permita que los sentimientos personales sobre ofertas bajas o críticas a su hogar interfieran con su toma de decisiones.
Coordinación de inspecciones: coordinar las visitas de los inspectores, tasadores (appraisers), contratistas y otros profesionales del Comprador según sea necesario. (Inspectores de termitas, plomería, Aire Acondicionado, etc.)
Verifique los documentos de cierre: verifique el cálculo de los costos de cierre que hizo el equipo del abogado está correctamente hecho. Como los prorrateos de los impuestos sobre bienes raíces, servicios públicos, servicios de basura y cargos del Distrito de Desarrollo Comunitario (CDD), que son muy comunes en Miami. Su abogado debería hacer todo esto, pero es buena idea verificarlo.
Contratos, Formularios y Papeleo que necesita para vender su casa sin agente inmobiliario o realtor
Descargue todos los formularios a continuación:
Florida Seller’s Property Disclosure (Divulgación de información de la propiedad)
Florida Real Estate “As is” Contract (Contrato de compra-venta)
*Si su casa fue construida antes de 1978, debe completar y proporcionar al comprador lo siguiente: Lead-based Paint addendum y proveer al comprador de este folleto de la oficina de EPA.gov
** Es posible que se apliquen otras adendas dependiendo de una variedad de circunstancias que son menos comunes y más difíciles de explicar en esta publicación de blog.
Yo ofrezco comisiones reducidas a mis clientes.
Si bien vender su casa de forma independiente es respetable, recuerde que hay ayuda disponible y sepa que estoy aquí para apoyarlo. Ofrezco una tarifa/comisión reducida para propietarios de viviendas como usted, brindando un servicio completo y un excelente marketing para garantizar que su casa se venda por más, en menos tiempo. Mi enfoque es colaborativo y trabajo estrechamente con usted para alcanzar sus objetivos y aliviar la carga de vender por su cuenta.
Si tiene en cuenta los consejos que se comparten aquí, podrá aumentar sus posibilidades de realizar una venta exitosa y rentable.
Deseándole éxito en su viaje de venta de viviendas,
Ali Trompiz, Principal Broker
West of Brickell Homes.
Liberación de responsabilidad: La información proporcionada en esta publicación de blog tiene fines educativos e informativos generales únicamente y no pretende sustituir el asesoramiento legal profesional. Si bien nos esforzamos por garantizar la precisión y confiabilidad de la información, las leyes y regulaciones de bienes raíces pueden variar ampliamente según la ubicación y están sujetas a cambios.
Recomendamos consultar con un profesional legal calificado o un asesor inmobiliario que pueda brindarle asesoramiento adaptado a su situación específica. El autor y editor de esta publicación de blog renuncian a cualquier responsabilidad por cualquier pérdida o daño que pueda surgir directa o indirectamente de la confianza en la información contenida en este documento.